Тема 10. Житлове право

Урок 2. Договір житлового найму

Важливу роль у житловому праві відіграє договір найму житлового при­міщення, шляхом укладання якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує від наймодавця (власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинках державного, комуналь­ного або громадського житлового фонду.

Типовий договір найму приміщення передбачає правила користування житлом, утримання жилого будинку і прибудинкової території. Умови, що обмежують права наймача і членів його сім'ї всупереч закону, вважаються недійсними.

Законодавство передбачає такі права та обов'язки наймача і членів його сім'ї:

• користуватися   жилими   й   підсобними   приміщеннями,   санітарно-технічним та іншим обладнанням;
• залишати за собою житло на визначений законодавством строк у разі тимчасового виїзду;
• здавати частину житла у піднайом іншим особам;
• обмінювати жиле приміщення на інше;
• вимагати розподілу чи об'єднання житла, надання додаткового неізольованого житла (або ізольованого в межах передбаченої законом норми);
• вселення інших осіб чи виселення їх на законних підставах.

Поряд із широкими правами від наймача вимагається і здійснення певних обов'язків:

• бережливе ставлення до найманого житла;
• дотримання правил користування житлом;
• економне використання води, електроенергії, газу, теплової енергії;
• недопущення порушень житлових прав інших суб'єктів та інших необхідних правил поведінки, що передбачені Типовим договором найму жилого приміщення.

Житловим кодексом України передбачено, що особи несуть кримінальну, адміністративну або іншу юридичну відповідальність згідно із законом, якщо вони винні:

• у порушенні порядку прийняття на облік і зняття з обліку тих, що потре­бують житла, порядку надання житла;
• у недотриманні встановленого терміну заселення жилих приміщень;
• у порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарних правил утримання місць загального користування, використання їх не за призначенням;
• у порушенні правил експлуатації житла, безгосподарності в його утриманні
• у пошкодженні житла, устаткування та об'єктів благоустрою, а також
• у скоєнні інших правопорушень, передбачених чинним законодавством.

Громадяни самостійно здійснюють право на одержання житлового приміщення в будинках державного, комунального і громадського житлового фон­ду з настанням повноліття, тобто після досягнення 18-річного віку, а такі, що одружились або влаштувалися на роботу,— до досягнення 18-річного віку.

Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим за умовами даного населеного пункту, відповідно до встановлених санітарних і технічних вимог. Не допускається заселення од­нієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

Договір найму житлового приміщення є двостороннім, оплатним, письмовим та необмеженим у часі (безстроковим). Наймодавець зобов'язаний забез­печувати належне утримання будинку та його обладнання, здійснювати ка­пітальний ремонт. Ці правила не поширюються на договір найму (на оренду) житлового приміщення щодо будинків і квартир, які належать громадянам на праві власності. Такі договори укладаються з власником житлової площі за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону.

Контрольні запитання

1. Хто, якщо інше не встановлено договором, здійснює поточний ремонт житла, переданого у найм?
2. Хто зобов’язаний вносити плату за комунальні послуги у будинках (квартирах), переданих у найм (якщо  інше не встановлено договором)?
3. Які вимоги висуваються до помешкання, яке є предметом договору найму житла?